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Tributação de FIIs: como funciona o Imposto de Renda em fundos imobiliários?

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Muitos investidores têm dificuldades para entender a tributação aplicada aos investimentos. Nesse sentido, o Imposto de Renda (IR) nos fundos imobiliários (FIIs) é um dos pontos de atenção — já que há mais de uma forma de rendimentos.

Assim, os FIIs são tributados de maneira peculiar — e conhecer suas regras é fundamental. Dessa forma, você evita problemas com o fisco e custos com multas e juros. Além disso, pode calcular melhor o potencial de retorno da modalidade — caso já possua ou queira inclui-la na carteira.

Quer entender mais? Então acompanhe o conteúdo a seguir para conhecer os fundos imobiliários, entender o funcionamento do Imposto de Renda nessa modalidade e possíveis mudanças que podem ocorrer em breve.

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O que é um fundo de investimento imobiliário?

Para entender a tributação de FIIs é preciso que você conheça os fundos de investimentos imobiliários. Eles são uma modalidade de investimento que funciona como um condomínio de investidores com o mesmo objetivo.

Esses veículos são lançados no mercado com uma estratégia de aportes e negociações predeterminadas. Nesse sentido, os FIIs compõem suas carteiras com alternativas do mercado imobiliário.

Logo, eles podem comprar e vender imóveis, fornecê-los para aluguel, administrar shoppings, hotéis e outros empreendimentos. Outros podem alocar seus recursos em títulos de renda fixa atrelados a esse mercado — como as letras de crédito imobiliário (LCI) e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Há, ainda, os fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs. Por suas características, eles são muito buscados por investidores que desejam se expor ao mercado de imóveis de forma mais acessível.

Para fazer parte desses fundos, é possível adquirir cotas que representam uma parcela ideal do patrimônio do veículo. Essas cotas são comercializadas no mercado secundário por meio da bolsa de valores.

Assim, o aporte funciona como a compra de ações. Para tanto, basta buscar o ticker que representa a cota do fundo escolhido, estabelecer a quantidade de cotas e emitir a ordem de compra.

Vale ressaltar que o patrimônio do fundo é administrado por um gestor profissional. Dessa maneira, ele é o responsável por fazer as negociações e buscar atingir os objetivos propostos pelo fundo específico.

Quais são as formas de rendimento com FIIs?

Como você viu, as cotas desses fundos de investimento representam uma fração do patrimônio dos FII. Por isso, uma das formas de obter rendimento com esse veículo investimento é por meio da valorização das cotas.

Ou seja, o patrimônio aumenta por meio das negociações realizadas e as cotas, consequentemente, tendem a se valorizar. Logo, se o investidor as vender por um preço mais alto que o de compra, poderá obter lucros.

Além disso, os fundos imobiliários precisam dividir o lucro obtido com as negociações com seus cotistas. Assim, independentemente do tipo de FII, é obrigatório o repasse de dividendos — pelo menos, de forma semestral.

Ainda, diferentemente das ações, há um patamar mínimo para o repasse dos lucros obtidos durante o período. Aqui, vale ressaltar que o pagamento acontecerá apenas caso haja rendimentos na apuração.

Ou seja, em um fundo imobiliário que investe preponderantemente em títulos da renda fixa, só haverá o repasse caso os títulos tenham vencimento durante esse período. Se o patrimônio apenas estiver aportado, sem resgates, não haverá lucros para distribuição.

Dessa maneira, é comum que FIIs com uma estratégia voltada à locação repassem dividendos a seus cotistas com maior frequência. Como eles têm uma remuneração mensal pelos imóveis locados, há mais chances de receber rendimentos constantes.

Como funciona o Imposto de Renda nos fundos imobiliários?

Agora que você já entendeu os FIIs e as formas de rendimento que eles oferecem, já é possível conhecer como se dá a cobrança de IR nessa modalidade. Afinal, saber da tributação permite que você invista com mais segurança e se mantenha em dia com o fisco.

Nesse sentido, quando o investidor vende suas cotas do FII e obtém um ganho de capital, haverá a aplicação do IR. A alíquota será de 20% sobre os rendimentos obtidos com essa venda, sem faixas de isenção — diferente do que acontece com as ações.

Em um exemplo simples, se o investidor comprou cotas por R$ 100 e as vendeu posteriormente por R$ 110 cada, o IR será aplicado sobre R$ 10, referentes ao ganho com cada cota. Assim, ele deverá recolher o equivalente a R$ 2 de IR.

Esse recolhimento é de responsabilidade do investidor, então o IR não será retido na fonte. Para pagar o imposto devido, basta emitir um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) e realizar o pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda das cotas.

Já em relação aos dividendos, há isenção do pagamento de IR. Então todo o lucro distribuído entre os cotistas não sofrerá recolhimento de imposto. No entanto, vale lembrar que isso não significa que você não precise incluí-los na declaração anual como rendimento não tributável.


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O que pode mudar com a reforma tributária?

Quando o assunto é tributação de fundos imobiliários, é importante também mencionar a reforma tributária. Quem acompanha notícias do mercado financeiro já sabe que a reforma, em 2021, propõe alterações na cobrança de IR — inclusive em relação aos investimentos.

O texto original do Governo propunha, por exemplo, tributar em 15% os dividendos recebidos nos FIIs. Ademais, considerava uma redução na tributação nos ganhos de capital dos investidores com a venda das cotas para 15%.

Contudo, até o mês de setembro de 2021, o texto provisório havia sido alterado e previa a manutenção da isenção de IR para dividendos. Ainda, considerava uma queda na tributação sobre o ganho de capital para 15%.

O projeto de lei não foi sancionado pelas casas legislativas. Então, por enquanto, ainda não existe uma definição de quais serão — e se haverá — mudanças na tributação do FIIs. Se você investe ou deseja investir nessa modalidade, vale a pena seguir acompanhando os noticiários e as definições acerca do tema.

Entendeu como funciona o Imposto de Renda em fundos imobiliários? Como você viu, os fundos imobiliários têm especificidades. Por isso, é fundamental conhecer as regras para avaliar a rentabilidade da alternativa e se manter em dia com a Receita Federal.

Quer saber como funciona o Imposto de Renda para as operações day trade com ações? Confira nosso conteúdo sobre o assunto!


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